Informationen für Kommunen

Doppelt verwendete Aktenzeichen

Grundsätzlich gibt es in den Finanzämtern für Grundvermögen andere Aktenzeichen als für land- und forstwirtschaftliches Vermögen. Erklärt der Eigentümer jedoch sowohl sein Grundvermögen als auch sein land- und forstwirtschaftliches Vermögen mit dem gleichen Aktenzeichen, können zwei ELSTER-Transfer-Datensätze mit dem gleichen Aktenzeichen entstehen. Beide Datensätze sind inhaltlich unterschiedlich und dürfen in der Kommune nicht überschrieben werden. Soweit möglich, werden die entsprechenden Fälle sukzessive in den Finanzämtern „umgeschrieben“.

Eigentümerangaben

In der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes sind Angaben zu den Eigentumsverhältnissen (z. B. Alleineigentum, Erbengemeinschaft) sowie zu den Eigentümern (u. a. Name, Anschrift) zu tätigen. Den Angaben in der Erklärung ist zu folgen, da davon auszugehen ist, dass die Angaben wahrheitsgemäß und nach bestem Wissen und Gewissen gemacht wurden. Selbst wenn aus alten Akten andere Eigentumsverhältnisse hervorgehen, bedeutet dies nicht, dass die alte Aktenlage korrekt ist. Eine Änderung von Amts wegen erfolgt daher nicht.

Bewertungsrechtlich wird zudem nicht auf das zivilrechtliche Eigentum (Eintragung im Grundbuch) sondern auf das wirtschaftliche Eigentum (§ 39 Abs. 2 Abgabenordnung) abgestellt.

Ehegatteneigentum

Erklären sich Ehegatten als Miteigentümer und geht aus dem Kassenzeichen der Kommune hervor, dass es sich (wie bisher) um Bruchteilseigentum (z. B. je 50 %) gehandelt hat, kann das bisherige Eigentumsverhältnis verwendet werden, da in diesen Fällen davon auszugehen ist, dass es sich lediglich um einen Eintragungsfehler in der Erklärung handelt, welcher automatisch in den Bescheid übernommen wurde.

Ausnahme hiervon bilden jene, die bisher noch nicht verheiratet waren, in der Gemeinde als Gesamthandsgemeinschaft (Grundstücksgemeinschaft) geführt wurden, nunmehr geheiratet haben und sich als Ehegatten A und B erklären. Hier wären die Ehegatten nicht mehr Gesamthandseigentümer und damit Gesamtschuldner, sondern nur noch Bruchteilseigentümer A und B.

Abweichungen zum Grundbuch

Grundbücher können allenfalls als Indiz herangezogen werden, da diese teilweise nicht aktuell sind und häufig als Eigentümer bereits verstorbene Personen ausgewiesen werden. Eine Eintragungspflicht nach Erbfolge existiert nicht, sodass die Richtigkeit des Grundbuchs nicht in allen Fällen unterstellt werden kann.

Im Übrigen erfolgt die Zurechnung im Finanzamt i. d. R. nach dem wirtschaftlichen Eigentum (§ 39 AO) und ist mit dem zivilrechtlichen Eigentum nicht gleichzustellen.

Erbenermittlungen

Dem Finanzamt sind nicht immer die Eigentümer eines Grundstücks bekannt. Soweit ein Grundstück keiner lebenden Person zugeordnet werden kann, führen die Finanzämter entsprechende Erbenermittlungen durch. Dabei sind sie auf die Unterstützung der Grundbuchämter und Kommunen angewiesen. Da die Ermittlung eines Erben auch im kommunalen Interesse sein dürfte, wird auf diesbezügliche Hilfe seitens der Kommunen vertraut.

Erbengemeinschaften

Bei einer Erbengemeinschaft handelt es sich um eine Gesamthandsgemeinschaft. Bei dieser steht das Vermögen (hier: Eigentum an einem Grundstück) mehreren Personen gemeinschaftlich und nicht anteilig (z. B. Miteigentümer bei einer Bruchteilsgemeinschaft) zu, d. h. sie sind gemeinschaftliche Eigentümer (Gesamthandseigentum). Der Grundsteuerwert eines Grundstücks im Gesamthandseigentum ist mangels Erforderlichkeit für die Besteuerung nicht nach § 39 Absatz 2 Nummer 2 AO auf die Gesamthänder (gemeinschaftliche Eigentümer) aufzuteilen, da die Gesamthandsgemeinschaft selbst Grundsteuerschuldner (§ 10 Absatz 1 GrStG) und beim Grundsteuerwert Zurechnungssubjekt (vgl. § 3 Absatz 2 BewG) ist. Im Ergebnis bleibt die Gemeinschaft der Steuerschuldner. Im Übrigen erfolgen seit 2020 verstärkt Erbenermittlungen; lediglich die Zurechnungen werden aufgrund des Weiterbestehens der Schuldnerschaft der Gesamthandgemeinschaft nicht zwingend geändert. Insofern hat sich die Praxis gegenüber der bisherigen Verfahrensweise nicht geändert.

Grundstückserwerb durch eine GbR

Die Eintragung einer GbR in das seit 01.01.2024 zu führende Gesellschaftsregister ist grundsätzlich freiwillig. Im Verhältnis zu Dritten entsteht die rechtsfähige GbR, sobald sie mit Zustimmung sämtlicher Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnimmt, spätestens aber mit ihrer Eintragung im Gesellschaftsregister.

Grundbucheintragungen einer GbR werden gem. § 47 Abs. 2 der Grundbuchordnung (n. F.) nur noch vorgenommen, wenn die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist, sodass für eine GbR, die als solche ein Grundstück erwerben möchte, ein faktischer Zwang zur Eintragung in das Gesellschaftsregister entsteht.

Grundstücksart

Die Grundstücksarten in den Erklärungen entsprechen teilweise nicht denen lt. Aktenlage. Hieran ist gut zu erkennen, dass die bisherigen Daten mitunter seit Jahren nicht mehr korrekt sind. Wirtschaftliche Einheiten werden z. B. geändert, zusammengelegt, verschoben, geteilt oder umgenutzt.

Im Übrigen wurden die bisherigen Grundstückshauptgruppen aus der Rechtslage 1935 in neue Grundstücksarten eingeteilt, mit der Folge, dass erstmalig Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum und Teileigentum neben den (bisherigen) Einfamilienhäusern, Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken, Geschäftsgrundstücken sowie sonstig bebauten Grundstücken im Rahmen der bebauten Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten erklärt werden. Allein daraus ergibt sich eine Vielzahl von Änderungen bei den Grundstücksarten.

Umgang mit fehlerhaften Daten

Kommunen haben in ihrer Funktion als Steuergläubiger selbst keine Möglichkeit, Einspruch gegen die Bescheide der Finanzämter einzulegen oder von den Bescheiden abzuweichen, da diese als Grundlagenbescheide Bindungswirkung entfalten.

Eine gewisse Unschärfe zu den tatsächlichen Verhältnissen ist nie auszuschließen (z. B. Ermittlung der Wohnfläche) und nicht durch die Grundsteuerreform begründet. Überdies hat die fehlerhafte Verwendung von Aktenzeichen keinen Einfluss auf die Ermittlung des Messbetragsvolumens.

Gravierende Missverhältnisse können den Finanzämtern mitgeteilt werden und werden dort als Kontrollmitteilung ausgewertet. Soweit sich eine entsprechende Fortschreibung aus dem mitgeteilten Sachverhalt ergibt, wird diese zeitnah durch das Finanzamt vorgenommen.

Die vorgenommenen Korrekturen werden kontinuierlich mit den täglichen Datenlieferungen über ELSTER-Transfer an die Kommunen übergeben.

Empfangsvollmachten

Empfangsvollmachten für das bisherige Recht können aus rechtlichen Gründen nicht im Rahmen der Hauptfeststellung berücksichtigt werden. In der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes können jedoch Angaben zu einer bestehenden Empfangsvollmacht gemacht werden, welche automatisch berücksichtigt wird. Ein zusätzliches Schreiben zur Bekanntgabe der bestehenden Vollmacht ist nicht notwendig. Unterbleiben diese Angaben in der Erklärung, wird der Bescheid an den Erklärungspflichtigen übersandt.

Die gegenüber dem Finanzamt angezeigten Vollmachten dürfen darüber hinaus nicht der Kommune bekanntgegeben werden, da ein entsprechender Erklärungswille dieser gegenüber nicht unterstellt werden kann. Insoweit sind derartige Vollmachten separat auch der Kommune gegenüber anzuzeigen.

Die gegenüber dem Finanzamt erteilten Empfangsvollmachten beziehen sich – wie bisher auch schon – lediglich auf die Feststellungserklärungen zum Grundsteuerwert bzw. Grundsteuermessbescheid . Es darf nicht unterstellt werden, dass sich die Vollmacht auch auf die Grundsteuerbescheide bezieht, welche erst in den Folgejahren erlassen werden.

Schätzungen bei fehlenden Erklärungen

Im Herbst 2023 haben die Finanzämter, in den Fällen einer ausstehenden Erklärung, mit der Schätzung der Besteuerungsgrundlagen begonnen.

Aus dem ELSTER-Transfer-Datensatz geht nicht hervor, dass es sich um eine Schätzung handelt, insbesondere da entsprechende Erläuterungstexte nicht übermittelt werden.

Gesamtüberblick – Abgleich Steuerobjekte im alten und neuen Recht

Ob für alle Steuerobjekte ein Bescheid ergangen ist, kann nur bedingt überwacht werden. Das Grundsteuermessbetragsverzeichnis auf Grundlage der Einheitswerte 1935 für das Grundvermögen hat auch bisher nicht alle Objekte enthalten. Nicht enthalten sind Fälle der Ersatzbemessung sowie steuerfreie Objekte. Darüber hinaus wären die Daten der Kommunen um die Aktenzeichen der Gebäude auf fremden Grund und Boden zu reduzieren, um eine korrekte/vollständige Liste zu erstellen.

Durch den Wechsel von der Nutzer- zur Eigentümerbesteuerung für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen ist ein Abgleich mit den alten Aktenzeichen in den seltensten Fällen möglich. In diesem Bereich wird es zu einer Vielzahl neuer Aktenzeichen sowie einem Anstieg der Aktenzeichen kommen.

Einsprüche

Einsprüche gegen die Grundsteuerwertberechnungen bzw. den Grundsteuermessbetrag führen nicht zu einem wirksamen Widerspruch gegenüber den Kommunen (unzuständige Behörde).

Derzeit betrifft ein Großteil der Einsprüche die Verfassungsmäßigkeit der neuen Rechtslage. Hier muss eine Entscheidung eines obersten Gerichtes abgewartet werden. Bis dahin werden die Fälle verfahrensrechtlich „ruhend“ gestellt und in den Thüringer Finanzämtern nicht weiterbearbeitet.

Wann es zu einem anhängigen Verfahren kommt und wie sich ein solches auf die Grundsteuerbescheide und deren mögliche Einsprüche auswirkt, kann derzeit weder durch die Finanzverwaltung noch durch die Kommunen eingeschätzt werden.

Soweit konkrete Änderungen im Bescheid begehrt werden (z. B. Wohnfläche, Baujahr), werden sowohl Einsprüche als auch Anträge auf schlichte Änderung zeitnah bearbeitet.

Mangelt es an einer einschlägigen Korrekturvorschrift für den betroffenen Bescheid und kommt mangels Erreichens der Wertfortschreibungsgrenzen auch keine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung in Betracht, kann für die Grundsteuerfestsetzung kein geänderter Grundsteuerwert berücksichtigt werde. Bei einer späteren Änderung der tatsächlichen Verhältnisse werden die Wertdifferenzen summiert und es kann zu einem späteren Stichtag ggf. zu einer fehlerbeseitigenden Wertfortschreibung kommen. Ansonsten ist ein abweichender Grundsteuerwert erst wieder im Rahmen der nächsten Hauptfeststellung anzusetzen.

Datenverarbeitung

Die Finanzverwaltung ist für die Datenbereitstellung an die Kommunen verantwortlich. Seit März 2023 werden kontinuierlich die Daten aus den Grundsteuermessbescheiden nach neuem Recht über ELSTER-Transfer bereitgestellt.

Die Daten zu verarbeiten ist Aufgabe der Kommune. Hierfür muss die Kommune sich selbst eines Softwareherstellers bedienen. Informationen sowie die notwendigen Datensatzbeschreibungen können seit November 2021 www.esteuer.de entnommen werden.

E-Mail-Benachrichtigung

Von einer E-Mail-Benachrichtigung im Zusammenhang mit der Datenbereitstellung in ELSTER-Transfer wurde aufgrund der massenhaften Übertragung von Messbetragsdaten zunächst bewusst Abstand genommen. Da den Kommunen bekannt ist, dass es derzeit verstärkt zu einer Datenbereitstellung kommt, ist davon auszugehen, dass mindestens einmal wöchentlich selbstständig eine Überprüfung durch die Kommunen erfolgt, ob neue Daten vorliegen, ohne dass vorab ein Hinweis per E-Mail erfolgen muss.

Für das spätere „Alltagsgeschäft“ ist die Funktion der E-Mail-Benachrichtigung vorgesehen.

Dauer der Datenspeicherung in ELSTER-Transfer

Sämtliche Daten werden bis zum 31.12.2025 in ELSTER-Transfer bereitgestellt und können bis zu diesem Stichtag wiederholt abgerufen werden. Nach dem 31. Dezember 2025 ist ein wiederholter Abruf von bereits abgerufenen Daten innerhalb weiterer 90 Tage möglich.

Der erstmalige Abruf der Daten ist darüber hinaus bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist gesichert.

Einheitliches Datenformat

In Deutschland gibt es mehrere tausend Kommunen. Auf kommunaler Ebene werden unterschiedlichste Programme eingesetzt. Um dennoch jeder Kommune Daten bereitstellen zu können, müssen Standards geschaffen, eingehalten und genutzt werden. Die Grundsteuermessbetragsdaten werden in einer bundeseinheitlichen xml-Struktur bereitgestellt, die 2021 bekannt gegeben wurde. Individuallösungen sind nicht umsetzbar. Durch das Einlesen der über ELSTER-Transfer bereitgestellten Daten in die Programme der Kommunen sollen die Informationen lesbar gemacht werden. Wie diese anschließend auf kommunaler Ebene weitergeleitet werden, entzieht sich dem Zuständigkeitsbereich der Finanzverwaltung und ist bilateral mit dem jeweiligen Softwarehersteller zu klären.

Das im Übertragungsverfahren entstehende pdf-Dokument entzieht sich der Einflusssphäre der Finanzverwaltung und kann ggf. Abweichungen zum xml-Datensatz enthalten. Maßgebend ist der bundeseinheitlich abgestimmte xml-Datensatz.

Bescheiddatum

Wird der Versand der Papierbescheide an den Steuerpflichtigen vom Zentralversand ausgeschlossen, wird der Bescheid ohne Datum erstellt. Das Finanzamt trägt das Datum auf dem Papierbescheid (Ausfertigung für den Erklärungspflichtigen) händisch nach. Der Datensatz, welcher über ELSTER-Transfer an die Kommunen geht, enthält kein Bescheiddatum. Das Datum kann elektronisch auch nicht nachgereicht werden.

Die entsprechenden Bescheiddaten können bei Bedarf beim Finanzamt erfragt werden.

Zerlegungsbescheide

Sowohl bei der Grundsteuer A als auch bei der Grundsteuer B kann eine Aufteilung des Grundsteuermessbetrages auf verschiedene steuerberechtigte Gemeinden erforderlich sein. Diese erfolgt im Rahmen der sog. Zerlegung.

Grundsteuermessbescheide für die Jahre 2025 ff. werden über die Verfahrensart GMBX elektronisch übermittelt. Die GMBX-Datensätze, die an die steuerberechtigten Gemeinden übermittelt werden, enthalten in Zerlegungsfällen die Höhe des jeweiligen Anteils am Grundsteuermessbetrag.

Das Aktenzeichen wird dabei nach der Art und Lage der wirtschaftlichen Einheit bestimmt. D. h. im Zerlegungsfall kann das Aktenzeichen je nach Belegenheit der wirtschaftlichen Einheit auch aus dem sonst üblichen Rahmen fallen. Der anteilige Grundsteuermessbetrag erhält kein eigenes Aktenzeichen.

In Zerlegungsfällen sind steuerberechtigte Gemeinden, denen ein Anteil an dem Grundsteuermessbetrag zugeteilt worden ist oder die einen Anteil am Grundsteuermessbetrag beanspruchen, nach § 186 AO Beteiligte am Zerlegungsverfahren und können Rechtsmittel nach den verfahrensrechtlichen Vorschriften für die Zerlegung, §§ 185 ff. AO einlegen. Hiervon sind auch jene Gemeinden berührt, deren Zerlegungsanteil auf 0 € reduziert wurde, da deren Anteil der Gemeinde mit dem größten Zerlegungsanteil zugeschlagen wurde (§ 22 Abs. 4 GrStG). 

Die Zerlegungsbescheide werden den steuerberechtigten Gemeinden in Papierform übermittelt. Den beteiligten Gemeinden steht nach § 187 AO ein Auskunfts- und Akteneinsichtsrecht zu.

Ausnahme: Eine elektronische Übermittlung von Zerlegungsbescheiden über Landesgrenzen hinaus ist derzeit elektronisch noch nicht möglich!

Aktenzeichenänderung

Aktenzeichenänderungen sind derzeit technisch nicht möglich. Zukünftig sollen diese über die Verfahrensart GMBAX abgerufen werden. Soweit die Kommune bereits die Datenart GMBX beantragt hat, wird diese automatisch auch zum Abruf im Verfahren GMBAX berechtigt.

Die Änderung des Aktenzeichens kann zu einer Änderung der hebeberechtigten Gemeinde führen, wenn eine Änderung in den ersten 6 Stellen des Aktenzeichens erfolgt.

Eigentumswechsel

Eigentümerwechsel werden von Amts wegen berücksichtigt und auf den 01.01.2025 fortgeschrieben (sogenannte Zurechnungsfortschreibung). Die in den vergangenen Jahren von den Notaren für die Jahre 2022 bis 2024 mitgeteilten Eigentümerwechsel werden sukzessive durch die Finanzämter bearbeitet, sodass es ggf. zu längeren Bearbeitungszeiten kommen kann. Die Mitteilung der neuen Daten an die Kommune erfolgt in mehreren Schritten über ELSTER-Transfer (zunächst Mitteilung der Aufhebung des alten Bescheides – anschließend Mitteilung der Feststellung gegenüber dem neuen Eigentümer).

Solange die Zurechnungsfortschreibung durch das Finanzamt nicht abgeschlossen ist, hat die Kommune den Grundsteuerbescheid an den alten Eigentümer bekannt zu geben.

Vergünstigung und Befreiung

Für vollständig steuerbefreite Grundstücke / wirtschaftliche Einheiten wird im Rahmen der Hauptfeststellung ein sogenannter Negativbescheid erstellt. Hierfür wird kein Grundsteuermessbetrags-Datensatz erzeugt, da kein Grundsteuerwert für derartige wirtschaftliche Einheiten erstellt wird.

Die Steuermesszahl beträgt bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft = 0,55 v. T.; bei Wohngrundstücken = 0,31 v. T. und bei Nichtwohngrundstücken = 0,34 v. T..

Die Steuermesszahl bei Wohngrundstücken kann nach den Voraussetzungen des § 15 Abs. 2 – 4 GrStG um insgesamt 25 % niedriger (günstiger) sein. Für Wohngrundstücke, die dem Denkmalschutz unterliegen, beträgt die Vergünstigung der Messzahl 10 % (§ 15 Abs. 5 GrStG). Sollten in Ausnahmefällen die Voraussetzungen des § 15 Abs. 2 – 4 GrStG vorliegen und zusätzlich die Voraussetzungen des § 15 Abs. 5 GrStG greifen, kann die Messzahl von 0,31 v. T. um max. 35% günstiger sein.

GMBAX (Aktenzeichenänderung) und GMBVX (Grundsteuermessbetragsverzeichnis)

Die Datensatzbeschreibungen für GMBAX (Aktenzeichenänderung) und GMBVX (Grundsteuermessbetragsverzeichnis) stehen für die Softwarehersteller unter www.esteuer.de bereit.

Soweit die Kommune bereits für die Datenart GMBX registriert ist, wird mit der Bereitstellung von GMBAX und GMBVX für diese neuen Datenarten automatisch eine Berechtigung vergeben. Eines gesonderten Antrages für die beiden neuen Datenarten bedarf es insoweit nicht; kann aber vorab gestellt werden.

Aktenzeichenänderung und Grundsteuermessbetragsverzeichnisse können nach der neuen Rechtslage nur noch über ELSTER-Transfer abgerufen werden. Eine Bereitstellung per E-Mail wie im alten Recht erfolgt nicht mehr.

Grundsteuermessbetragsverzeichnisse

Mittels GMBVX-Datensatz werden den Kommunen über ELSTER-Transfer Grundsteuermessbetragsverzeichnisse zur Verfügung gestellt. Das Grundsteuermessbetragsverzeichnis soll den Gemeinden dazu dienen, die auf elektronischem Weg übermittelten Daten zum Grundsteuermessbetrag (GMBX-Daten) mit ihrer Datenhaltung abzugleichen.

Das Grundsteuermessbetragsverzeichnis enthält grundsätzlich folgende Informationen:

• allgemeine Informationen zum Grundsteuermessbescheid oder Zerlegungsbescheid (Aktenzeichen, AGS, Stichtag, Rechentermin, Bescheiddatum, Art der Veranlagung, Art der wirtschaftlichen Einheit, Messbetrag, Grundsteuerwert)
• Lageinformationen (Adresse, Flurstück)
• ggf. Angaben zur Zerlegung (Anteil Zähler, Anteil Nenner, Anteil am Grundsteuermessbetrag)

Persönliche Informationen zum Eigentümer sind im Grundsteuermessbetragsverzeichnis nicht enthalten.

aufsummierte Messbetragsaufstellungen außerhalb von ELSTER-Transfer

Anfragen von Kommunen zur zusätzlichen Übersendung bzw. Mitteilung einer Gesamtsumme der für ihre Kommune ermittelten Grundsteuermessbeträge aus den Finanzamtsdaten bzw. Beständen der Finanzverwaltung, aufgeteilt nach Grundsteuer A und Grundsteuer B, sind nicht realisierbar. Im Hinblick auf die über ELSTER-Transfer zur Verfügung gestellten Daten wird dies im Übrigen auch nicht für erforderlich gehalten.

ELSTER-Zertifikate

Bei Änderungen im Zusammenhang mit dem ELSTER-Zertifikat (z. B. bei Personalwechsel wegen Ruhestand oder Gemeindeneugliederungen) ist zunächst Kontakt zum Thüringer Landesamt für Finanzen aufzunehmen oder eine E-Mail an grundsteuer@tfm.thueringen.de zu schreiben.